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          1. 掘金物業|雷達掃描:中奧到傢股價之殤

            来源:     添加时间:2020-06-21

            上市故事總是充滿想象力,但想象力易碎,一不小心就會被資本打翻在地。中奧到傢(01538.HK)或是其一。

            作為物業管理行業第三傢上市公司,中奧到傢在上市第二年即給投資者帶來“驚喜”:公司業績出現虧損。從2015年11月25日正式登陸資本市場到2020年4月27日披露2019年報,中衛生奧到傢的股價從上市當日的最高點1.953港元狂瀉71.84%至食品2019年報發佈當日的0.55港元,市值僅為4.55億港元。而股價、市值雙殺的背後,是中奧到傢的艱難轉型。

            價值創造力表現不佳 股價與市值一蹶不振

            據上市物業公司綜合實力測評結果顯示,中奧到傢排名第11,綜合得分為148.53分。

             

            來源:北京林業大學程鵬研究團隊

            在市場領導力、全國影響力、資源統籌力等3個維度中,中奧到傢均處於行業中遊,這表明其在整體營收與規模、全國佈局及挖掘現有資源和資產潛力方面達到行業平均水平。

            在價值創造力維度中,中奧到傢處於上市物業公司中下遊,表明其在為股東持續創造高於市場平均價值方面亟需加強;在產品創新力維度中,中奧到傢處於行業前列,表明其在新業務探索方面持續發力安全並取得一定成果。

            自上市以來,中奧到傢的股價震蕩下行。早在2017年3月13日,中奧到傢發佈盈利警告,稱公司由於擴大線上線下“O2O”平臺的客戶基礎以發展O2O業務導致投入增加,致使擁有人應占利潤較2015年同期大幅下跌,甚至可能出現虧損。在此後3個月,中奧到傢的股價從預警當日1.09港元大幅下跌62.57%至0.408港元,這也是中奧到傢股價的最低點。

            隨後的2017年4食品月25日,中奧到傢發佈2016年報,公司當年虧損335萬元,其中O2O業務毛利虧損1283萬元,刷新投資者對物業公司的認知。此後,除2018年第2季度、第3季度股價有明顯回升外,其餘時間股價均低位運行。

            在此期間,中奧到傢營收從2016年6.35億元漲至2019年15.19億元,四年間漲幅高達139.23%;在管面積也從衛生2016黑絲高跟年的4459.5萬平方米漲至6535.3萬平方米,四年間食品漲幅達46.55%;同期股價則由2016年報發佈當日收盤價1.09港元跌至2019年報發佈當日收盤價0.55港元。相比營收與在管面積,中奧到傢的股價不僅未實現上漲,反而下跌49.54%,這也反映出資本市場對中奧到傢的未來發展並不看好。

            2019年4月30日,中奧到傢完成對輝煌房地產及輝煌置業的收購,同時開展房地產代理業務,當年實現營收1.86億元;清潔及綠化業務取得的營收也衛生從2018年的4.7萬元漲至2019年的3159.5萬元。據統計,上述兩項業務營收累計占總營收的比重為14.31%。盡管非物業服務新賽道初現雛形,但很難對中奧到傢在資本市場的表現起到提振作用。

            發展戰略出現失誤 業務轉型迫在眉睫 

            通過中奧到傢近幾年的發展可以看出,資本市場的反饋並非空穴來風。根據中奧到傢2016年報顯示,其已經正式將O2O平臺外包,以節約成本、控制支出;2017年,中奧到傢O2O業務實現毛利21萬元,業務貢獻已經非常有限,這也反映出前期發展戰略出現失誤;在中奧到傢2018年報中,已經沒有關於O2O的相關描述。

            戰略失誤,讓中奧到傢不得不把轉型提上日程。除放棄部分業務外,中奧到傢同時也在其他方面發力。年報顯示,2019年中奧到傢的業務線新增清潔及綠化業務、房地產代理業務等。與此同時,還對2018年的部分收入進行調整。

            來源:中奧到傢2015-衛生2019年報

            除業務調整外,中奧到傢也在公司佈局方面進行優化。

            2015-2019年,中奧到傢華東及華中營收分別為2.21億元、3.81億元、6.76億元、7.06億元、9.13億元,占比分別為52.69%、59.92%、69.18%、69.04%、60.11%;華南區域營收分別為1.79億元、2.01億元、2.35億元、2.53億元、5.68億元,占比分別為42.71%、31.68%、24.09%、24.70%、37.41%;華北區域營收從2017年開始逐步下降,三年間營收跌幅達42.69%,營收占比亦從2016年最高點8.40%下降至2019年的2.49%。不難推測,中奧到傢基本圍繞華東及華中、華南兩大核心區域發展,一方面逐步聚焦成熟區域,另一方面退出營收、利潤貢獻較小的區域。

            中奧到傢官網亦對此進行瞭說明,2020年中奧到傢將進行總部大樓搬遷,新總部大樓位於佛山太平洋鼎旺商業中心。後續其將立足於佛山順德,放眼粵港澳大灣區。

            在規模擴張愈發艱難的情況下,中奧到傢也適時調整策略,進行行業價值鏈上下遊整合;除堅持市場拓展、做大規模外,也通過收購保安服務公司等措施整合上下遊資源,更好地發揮協同效應。

            退出面積居高不下 高毛利業務逐步萎縮

            轉型之外,中奧到傢面臨越來越多的發展困境。

            2016-2019年,中奧到傢非住宅在管面積分別為679.4萬平方米亞洲視頻網站歐美視頻網站、683.6萬平方米、737.1食品萬平方米、770.9萬平方米,在在管面積中的占比分別為15.23%、12.53%、12.95%、11.80%,除2018年有所反彈外,其餘各年份占比均持續下降。

            除非住宅業態占比逐步下降外,中奧到傢整體的在管面積也增長過慢。2017-2019年中奧到傢在管面積分別為5456.1萬平方米、5690.7萬平方米、6535.3萬平方米,漲幅分別為22.35%、4.30%、14.84%,3年間累計漲幅僅為19.78%,遠低於頭部物業公司及規模相近的上市物業公司。

             

            來源:中奧到傢2016-20安全19年報

            究其原因,中奧到傢作為第三方物業公司,缺乏關聯地產公司支撐,規模增長相對乏力。值得註意的是,中奧到傢退出面積也在大幅增加。據悉,2016-2019年,中奧到傢退出面積分別為140萬平方米、208萬平方米、727萬平方米、863萬平方米,四年間漲幅高達516.21%,退出面積占當年在管面積的比重分別為3.14%、3.81食品%、12.77%、13.19%。其中,2018年和2019年連續兩年退出面積占比均超10%。如果退出面積持續增加,且占比較高,中奧到傢的營收恐難以保障。

            此外,中奧到傢還面臨高毛利業務逐步萎縮的問題。2015-2019年,中奧到傢協銷業務營收分別為6613.7萬元、5573.1萬元、4318.7萬元、4150.3萬元、4036.1萬元,營收占比分別為15.74%、8.77%、4.42%、4.06%、2.66%。上述數據表明,中奧到傢的營收與營收占比雙雙下降,特別是2019年營收占比已不足3%。而協銷業務營收下降不僅會影響中奧到食品傢整體的盈利表現,同時其潛在可接管新項目數量也會下降。

            一直以來,不少物業公司都以“高估值”為傲。但隨著物業公司前赴後繼地登陸資本市場,故事的吸引力也在打折扣。就中奧到傢而言,其發展正在面臨多重挑戰。例如,物業服務方面,在管項目退出面積居高不下、非住宅業態增長乏力、規模擴張有限等;增值服務方面,尤其是業主增值服務方面的探索並不理想,目前僅通過收購房地產經紀公司開展房地產代理業務,生衛生活服務等業務尚未取得明顯成效。由此可知,中奧到傢雖為資本市場的老炮兒,但其要走的路依然漫長。

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