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            透市|北京老舊小區改造提速 “勁松模式”須實現各方利益再平衡

            来源:     添加时间:2020-06-21

            5月15日,北京市人民政府網公佈《北京市七部門關於印發<2020年老舊小區綜合整治工作方案>的通知》(下稱“通知”),明確表示2020年,北京市將實現80個老舊小區綜合整治項目開工,完成50個老舊小區綜合整治項目工作,完成固定資產投資12.8億元。

            北京老舊小區改造提速的背後是復制“勁松模式”,吸引社會資本參與。長期以來,盡管老舊小區改造的空間非常巨大,但因回報率較低社會資本大多不願意參與。北京以此為突破口,希望通過各方利益再平衡進亞洲 日本 歐美 中文字幕而推動老舊小區改造取得實質性進展。

            進展緩慢 市場空間巨大

            早在2007年,我國就啟動瞭老舊小區改造,但十幾年間,改造對象大部分聚焦於棚戶區與危舊房改造,老舊小區改造進展緩慢。

            業內人士分析,因為棚改與危舊房改造涉及商品房銷售,與房地產掛鉤,這意味著食品企業能夠大規模快速回款和維持一定的盈利,而老舊小區改造則在初期涉及大量資金投入且回報周期較長。 

            雖然都屬於城市更新范疇,但老舊小區改造,與舊城區改造、棚戶區改造有顯著區別。

            從改造對象看,老舊小區改造主要針對住宅小區;舊城區改造主要通過對舊城區進行重建、翻新、改造等來改變整體面貌,不僅包括居住環境,還有城市規劃佈局、環境及道路系統等;棚改主要針對棚戶區。從改造方式看,老舊食品小區改造多為存量改造,不涉及安全大面積拆遷新建;棚改多為拆除重建;舊城區改造既有拆除重建,也有存量翻新。

            從參與主體看,老舊小區改造多由政府主導,棚改由“政府主導+國企實施”,舊改中市場主體參與較多。從補償方式看,老舊小區改造不涉及征收拆遷和居民補償安置;舊改多為實物安置;棚改既有實物安置,也有貨幣補償。

            上述特征也決定瞭老舊小區改造是一項巨大的工程。直到2019年棚改收官,老舊小區改造才接棒成為惠民生、擴內需的重要手段。

            根據住建部的數據,2000年以前全國建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。2020年4月國常會明確,2020年改造項目3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。

            明食品源地產研究院的數據也表明,保守估計,中國老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。而根據住建部原副部長仇保興測算的結果,老舊小區改造市場空間或可達5萬億元。

            隨著我國城鎮化不斷推進,老舊小區改造成為城市發展的必經階段,而巨大的市場空間迫切需要可復制的發展模式。

            復制“勁松模式” 吸引社會資本參與

            目前,老舊小區綜合整治已納入北京市重點工程,並在近年將社會資本引入作為工作重點。

            業內人士分析,老舊小區改造工作之所以進展緩慢,是因為長期困擾的“資金、利益、運營”三大難題一直未得到有效解決。此次北京公佈的《通知》中,便提到“試點探索社會力量參與後期管理模式,推廣勁松模式,總結其他項目經驗,形成多種可復制、可推廣的管理經驗和模式”。

            文件指出,研究探索社會資本參與老舊小區綜合整治的定位、參與方式和投資回報方式。鼓勵具備投資、規劃設計、改造施工、運營服務能力的民營企業食品作為投資、實施和運營主體。鼓勵市屬國有企業參與老舊小區綜合整治,總結“首開經驗”。

            北京市委書記蔡奇也曾在公開場合多次肯定“勁松模式”,表示老舊小區綜合改造要積極引入社會資本參與,不斷提高居民生活的便利性。

            早在2018年7月,北京市勁松街道以勁松北社區為試點,引入社會力量探索推進老舊小區綜合改造和有機更新。

            面對居民的改造需求,勁松街道主動啟動編制小區改造方案,在各個環節充分匯集居民訴求,並開始嘗試引入社會資本,從設計規劃到施工和後期物業管理,全流程引入社會企業參與老舊小區的綜合整治。

            最終,勁松街道吸引約3000萬元社會資本進入,完成社區示范區2萬平的改造。通過後續物業管理、使用者付費、政府補貼、商業收費等多種渠道,實現一定期限內的投資回衛生報平衡。

            可以說,充分匯集居民需求,吸引社會力量參與,勁松街道的探索實踐為老舊小區綜合改造課題進行瞭有益的嘗試,也為其他治理類項目做好老舊小區綜合改造工作提供瞭有五福影院新址進入www1378益借鑒。

            這就是“勁松模式”。

            加強政府支持 追求價值共享

            實際上,“勁松模式”的核心是吸引社會資本參與,並保障資本的利益訴求。從目前勁松社區的改造成果來看,運營企業進入之初,街道給予瞭3年扶持期,他們對居民實行“先嘗後買”,今年年初開始對住戶收取0.43元/平方米物業費,目前繳費率已達50%。

            區房管局、勁松街道授權運營企業對社區閑置低效空間進行改造提升,企業可通過提供相關服務和運營閑置資源獲取合理收益。據計算,整體看來項目投資回收期為10年左右。這意味著“勁松模式”並不屬於賺快錢模式,而衛生是需要依靠後期運營提升收益率。 

            “勁松模式”也說明老舊小區改造要想成功,需要政府的支持和企業的耐心。目前,“勁松模式”仍處於試驗階段,安全並不是嚴格意義上的成熟商業模式。如何讓其成為一種可復制的商業模式,還需要政府、企業、居民多方面的努力。 

            衛生

            對此,清華大學建築學院可持續住區研究中心聯合主任孔鵬表示,首先,要從根本上改變老百姓的認知,讓老百姓知道老舊社區改造不是一種政府補貼的福利行為,而是一種政府支持的商業行為。想要獲得美好生活,必須進行參食品與和付出。其次,作為參與改造的企業一定要擁有足夠的耐心,並能提供真正為終衛生端用戶創造價值的產品和服務,做到既要改造外殼,又要改造內裡。

            最後,對於政府政策端,要做好引導和支持,其中政府要改變老舊小區粗放式的管理和收費方式,爭取實現居民和企業價值共享;長周期的商業行為一定要有低息的信貸支持,這也需要政府在資源組織方面給予企業足夠的支持。

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